以下是广东中旅酒店物业管理有限公司总经理钟永祥先生在此次研讨会上的主题演讲：
【钟永祥】各位嘉宾、各位同行，尊敬的梁董事长、尊敬的何总，尊敬的各位媒体，今天下午我在这里其实我说这个题目是《酒店规划设计与管理》，跟张所长的那个主题有点相近，但是这个不妨碍我下面的演讲，因为我的题目范围是比较窄的，主要是说你要做一个酒店，我们怎么进行一个规划设计，而这个规划设计跟整个酒店管理是怎么联系在一起的。这个题目比较多地反映在一个投资者的疑问的方面，很多的投资者近3、4年中国的酒店市场、度假村市场、公寓市场、服务公寓市场蓬勃发展，在这方面来讲，大大小小我想我也接触过近50、60个投资者，他们不断地问这样的一个问题，下面带出我演讲的题目。（PPT）
“酒店”是一个大家很熟悉的名称，为什么要做一个酒店呢？很多人说酒店是一个小的社会，曾经我们入行的时候我们的师傅告诉我们，你在一个酒店能够混下去，你在社会里面做人也比较成功，因为他要面对不同层次、不同文化背景、不同宗教信仰的人群，如果面对这些人群你都能够把他们处理好各方面的关系，对于你自己是一笔财富。所以我们说酒店是一个小社会。
作为投资者来讲，酒店是一个融资的平台，另外它也是一个可以增值的资产，也是一个可以运营的单位，如果你做了一个漂亮的酒店，会是当地的一座地标。
最近无论是富力集团、万科集团、碧桂园，这些老板纷纷在做自己的酒店，这里面最重要的是一个融资的平台，是一个运营的单位，因为他做酒店有大量的现金流。
酒店的规划设计我们怎么去做呢？很简单的理论就是需求决定市场，产品为市场定位服务，这是人所皆知的道理。你要做一个酒店，你要做一个什么样的酒店？刚才张所从各方面的差异化、人性化、个性化点出了设计酒店要考虑的因素，但是作为我们做酒店管理的，更多地跟投资者去研究一个问题，就是说你做这个酒店你的目标市场是为什么，这必须要很清楚。如果大家做一个酒店考虑到目标市场带出了一连串的问题，在这里我就不一一展开研究了，但是我主要是围绕怎么去规划设计。
我们做酒店的规划，首先我们要考虑的是目前跟未来的一段时间，你的酒店所处在地的市场的一个布局的情况。也就是说你要考虑酒店的建设过程之中，这个市场的周围、整个酒店的竞争对手是什么样的。另外我们要考虑市政的规划，主要我们要考虑政府主要的行政配套。例如你一个酒店是建在市中心的，你是不是靠近市政府或者是政府所在地，或者有没有大的机构。现在市场上经常说这么一句话“世界500强”，到底你所建的酒店在这个区域里面有没有真正以后给你提供真正的消费者和用户群体？
市政规划，这几年我们一直在开发做酒店项目方面，我们一直跟当地的建设局和规划局一直要保持密切的联系。你项目的所在地有什么样的核心资源，你的优势是什么？劣势是什么？这个十分之重要。因为你当地的所在地核心资源是生态为主还是旅游景点为主？还是处于一个深圳这样一个闹市为主？作为一个做酒店的投资者你必须要明确。我曾经接触过碧桂园的老板，他说他的酒店每开业前两年都是亏的，随着他的楼盘的成熟，随着这个楼盘越来越多人的进驻、购买，这个酒店一定是赚的。这要看看你当地所在的核心资源是什么。有些当地的核心资源，首先有些政府把你引进去以后说给你免税，作为当地政府的一个政绩让你弄这样的一个酒店。
竞争对手，竞争对手的分析太多了，包括硬件设施、软件设施、配套设施，还有客户群体，还有是不是专业市场。
产品的卖价，你做一个酒店超豪华的，你有没有这样的群体去消费？今天中午我跟梁董事长在研究这么一个话题，中国奢侈的消费市场的人群大约占百分之多少？当然这个我没有作专业的数据去统计，但是我估计100个人之中有10-15个人可以属于奢侈的消费品的市场，这就关系到你产品的卖价。
最近我在策划一个项目，600亩的地里面有温泉，我说现在温泉太多了，但是我们在那里设计120套独立的别墅，每套别墅里面都有独立的温泉，都有独立的游泳池，都有独立的后花园，这种人群就是我刚才所说的那种奢侈的消费品的市场。我们还要考虑你未来的客户群体的结构。
我这里有用了一下华盛国际集团统计的数据，这是广州03-07年整个酒店的供应链中四星级有12000间的客房，总的卖价等于刚才梁董事长所说的，整个中国的旅游市场这里也可以产生一个研究的问题，总共的房价的平均消费水平一直都是持续上升的，四星级的酒店住房率广州从03年-07年，一直维持在71%左右，也就是说入住率比较高的，平均的卖价是505块钱。所以我说你要研究你产品的卖价才能定出你建这个酒店、规划的时候定位一个什么样的酒店。
广州的服务式的公寓的概念，现在广州从03-07年期间，这也是根据华盛国际集团统计的数据，现在广州服务式的公寓有1300套左右，可能很多人问服务式的公寓跟公寓是完全两个概念，服务式的公寓是能够提供管家服务的，有餐饮的，负责清洁卫生和有保安的，跟一般的公寓是完全两回事。服务式的公寓到了07年平均是2%的量来递增，平均的入住率达到85%，平均的房价每天是772块钱，也就是说一套服务式的公寓一个月的卖价大约是22000块钱，平均的每一年的涨价是4%，对于我们作投资方的老板决策是有关键的作用的。
下面我带出另外一个问题就是说你任何的规划设计，我们必须要考虑的就是所有的功能布局必须要服务于整个经营管理，我想90%都认同这个道理，除非你是一个皇亲贵族，你盖一个酒店或者是古堡不是为了经营的，是为了自己享受，这是另当别论的。所以我们的市场目标决定了酒店的经营定位，酒店的规划设计必须要考虑经营管理的实用性还有一个可持续的发展性。