购物中心建造周期延长

“购物中心不存在复苏。”广东天润集团总裁欧小卫表示，中国的商业地产发展仍处在萌芽阶段，资金来源此前主要依赖于银行贷款。全球金融危机促使银行业去年底今年初收紧了银根，这导致商业地产发展放缓，步伐没有之前那么大。

在此背景下，许多购物中心建造周期延长。据悉，万菱汇、太古汇、西城都荟、又一城等项目立项开工时间较早，但由于种种原因投资成本不断追加增高，竣工时间一再推迟，并非近期项目。而原计划于去年动工的猎德城中村改造项目、高德置地广场部分项目也改到今年动工。

另一方面，广州各种类型物业市场也呈现不同态势。据悉，购物中心内手机经营区、家具经营区租金下滑，个别项目放弃每年递增比例。世邦魏理仕报告显示，今年上半年，广州优质零售物业市场表现平稳，两个传统的高端零售商圈环市东和天河北的平均租金一直保持稳定。

虽然广州在建商业项目较多，但优质零售物业新增供应仍然紧缺，六月末整体空置率约在9.4%。分析人士认为，万菱汇、太古汇、西城都荟等大批商业项目可能将在亚运会开幕前集中投入运营，可能加剧现有商业物业空置比率。

业界观察

广州购物中心规划落后布局失衡

观点一 停车等配套问题没解决

“广州商业规划的缺失，导致商业项目的发展总是走在商业规划前面。”欧小卫说，比如天河路沿线有超过100万平方米的大型商场物业，但与之配套的交通规划、停车位等严重滞后，影响商家的发展。

而今，大批投资商一窝蜂扎堆珠江新城，比如越秀城建的西塔，高德置地广场、百嘉信的太阳城广场以及猎德村的城中村改造项目，大家全部定位高端顶级商业。但高端顶级商业的消费群体有限，不像其他中等定位的消费可以被大面积复制，势必会造成同质化竞争或恶性竞争。与此同时，如此大面积的商业项目蜂拥珠江新城，但与之配套的停车位问题却没有解决。

观点二广州周边很多地方适合发展购物中心

广州此前由于规划缺失而导致的购物中心失败案例不乏其数，时代广场、荔湾广场、新中国大厦、中旅商业城、金利来大厦等已有前车之鉴，但现在商业地产规划仍然在步其后尘，存在着结构的不平衡。比如，增城、黄埔、荔湾、海珠区东部、番禺市桥等缺乏8万-10万平方米的、可覆盖1.5公里半径的大型成熟购物中心，但投资者的资金却主要集中于天河、珠江新城、海珠区西部、番禺迎宾路，这必然导致购物中心业态的新一轮洗牌。欧小卫认为，“其实，广州市、乃至广州周边二三线城市还有很多地方适合发展购物中心，广东的购物中心不是太多，而是太少，结构发展不平衡。”

由于地产商投资酒店的动机并非真正酒店业运营，因此广州五星级酒店业可能在亚运会之后面临一轮洗牌。

商业地产发展模式渐变

然而，面对行业平均租金下滑、空置率上升、商家扩张收缩等负面情况，广东购物中心开发运营的思维和模式却发生明显变化。

“现在大家对商业地产的投资认知有深刻认识：投资大，回收慢。”珠海仁恒置业发展有限公司副总经理吴东伟表示，因此从财务规划来看，现在大型地产企业对于商业地产运营的前期建设有很好的财务规划，企业状况良好；后期项目可产生的现金流可为企业带来良好的支持；此外，商业地产进入资本市场后带来的市盈率产生的收益远远大于住宅地产，因为住宅地产真实的利润率相当低。

受此观念影响，如今商业地产尤其是购物中心的投资者发生根本性变化，从之前的依靠银行贷款的民营资本变身为地产巨头及资本市场融资渠道。而其拓展的商业地产项目也从之前单一的购物中心，发展为集酒店、写字楼、公寓、购物中心等多种功能于一体的综合商业项目。