回收周期延长亏损运营

迅速扩容的酒店房间数量，令豪华酒店市场“量价齐跌”，不少豪华酒店开房率相当惨淡。珠三角地区尤其是东莞、佛山、中山等地高星级酒店的快速发展也正在削减广州客源。据广州市旅游局统计，今年1-3月，广州累计客房出租率为55.06%，继续低于去年的58.35%。

有知情人士向记者透露，不少五星级酒店处于亏损运营。据了解，喜达屋对于威斯汀品牌的酒店客房要求不能低于55平方米。而凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数约300～400间。凯悦集团中国区高层此前向记者透露，北京、上海、深圳五星级的酒店一般造价在1500美元～1300美元/平方米。凯悦集团属下君悦品牌一个酒店的总房间数在400～300个左右，每个房间基本在45平方米，每个房间的造价约为30万～35万美元；凯悦每个房间约为38～40平方米，造价约25万美元。

分析人士认为，每间客房按这个比例投资下来，即便不计入装修折旧费用、行业竞争压价风险等一系列不可知因素，每个房间平均价格以550元计算，出租率平均在70%，利率在80%；那么投资成本收回来都得20年。而如果投资者想在5年内，抢在酒店翻新前收回10亿成本，200多间房，按照广州五星酒店平均60%的出租率，假设酒店房间可以做到90%的G O P，平均房价从开业那天起就得天天达到3700。但如果管理团队只能做到每天2000的A D R，全年70%的O CC，90%的G O P外加不要年底花红。那每年，大概可以交给投资者1.2亿毛利，5年也只能收回6亿毛利。

据悉，广州酒店的盈利率均低于京沪两地，大部分酒店仅在二三成左右。另外，老五星经过改造后酒店客房数缩减了近一半，但价格却并没有上升。瑞银(U BS)近期发布报告称，“中国酒店业进入艰难时刻”。随着房价降低，广州五星级酒店的回收周期将继续延长。

地产商关注间接效益

广州五星酒店投资正在显现一种不正常的虚热现象。对此，有不愿透露姓名的分析人士认为，越来越多的地产商进入酒店这个领域，反映了推动这轮酒店投资的地产商的另类需求：为在房地产开发外寻找又一长线经营回报，或是利用其拉动楼盘销售、提升楼盘品质。

记者调查获悉，现在五星级酒店的投资者基本是上市地产公司，他们在广州投资酒店时更多是将它作为商业地产来经营，而不仅仅是作为一家单体的酒店。这些酒店的建造通常是作为商场、公寓、写字楼、住宅的商业配套。对于商场、写字楼而言，它可以增加其招商的吸引力；而对于公寓和写字楼来说，它可以提升这两种项目的商业物业价值，抬高销售价格。

除此之外，五星级酒店还是地产商融资的最主要渠道。一位证券分析人士透露，酒店一方面可为地产商提供大量的现金流；另一方面可为地产公司增加市值。据透露，酒店价值的评估包括整个酒店资产的有形资产和无形部分。新开业酒店比较多考虑有形的部分实际投入，比如投资2亿元的酒店，开业几个月后，评估价值一般在2亿多一点；但开业几年后，无形部分会大起来，假如经营业绩不错，开业一年后，评估值就可能会达到2.5亿，而开业三年后，可能就是5亿～6亿了。

“这些称为间接效益，其实真正酒店投资者更看重这点。”上述分析人士表示，而即便在经济不景气、融资困难时期，地产商还可将酒店整体转让 ，其 增 值能力也相当吸引人。

大型商业项目频 频破土，广州商业地产“虚火上升”？

广州土地交易史上总价最高、出让面积最大的商业“地王”项目———广州市猎德城中村改造项目近日破土动工。由富力地产、合景泰富以及新鸿基三大地产巨头，投资达百亿元打造的又一个集五星级酒店、大型高档购物中心、豪华服务式公寓、甲级写字楼等于一身的综合性商业地产项目浮现广州。

此前，越秀城建投资75亿元的广州西塔、太古地产投资50亿元的广州太古汇、香港王新兴集团投资30亿元的万菱汇广场、李嘉诚属下投资30亿元的西城都荟相继进入招商阶段，而海印集团在番禺打造的又一城，高德置地集团在珠江新城打造的高德置地广场也正在陆续投入建造。

事实上，金融危机爆发后，以富力地产为代表的部分投资者在2009年的战略规划中刚刚放缓商业地产的发展脚步。但事隔半年，商业地产项目如雨后春笋般先后公布正式运营期。据《广东购物中心大全》，到去年底，广州建成、在建3万平方米以上的购物中心项目有300个，经营面积达2000万平方米，累计投资总额1500亿元。在住宅地产“热浪”下，广州商业地产开始“虚火上升”？