最近，对海南的产权酒店进行了比较深入的调查。本次调查，主要就成功因素、可能存在的风险进行了调查，调查没有涉及酒店房间的开间与面积、装修档次和营业状况。
一， 几个概念
在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。因此，首先有必要澄清这些概念。
产权酒店。
所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。与普通住宅一样，它是有产权证的。酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店销售的一般只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。
产权酒店一般由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。
在开始销售时，一般发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。回报有的是固定的，有的是浮动的。但很少有更长时间的委托经营合同。
产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。从经营状况看，一般能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。
分时度假酒店
作为度假地产的重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）的居住权。这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。为了方便交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。
一般标准产品是20年期限，每年平季7天的入住权益，销售价格一般为4-5万元/人。由于国内目前尚未建立自己的交换系统，消费权益全部都是在国外的交换系统中完成的，所以费用高昂，通常的交换费用都在1000元/周以上。
分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间的20年（或更长）的时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新。这个费用来自于购买者的年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上。
酒店式公寓
相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物业管理公司进行管理的，有的是作为酒店客房进行管理的。但真正意义上的酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理的公寓”。实际上，它与产权酒店没有什么性质上的差别，只是产品的建筑形式有差别。酒店客房一般解决7天内的短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决的是7天-半年的中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置的。
二， 产权酒店成功的因素
经调查，海南比较成功的产权酒店只有寥寥几家，花开四季、天域二期、海航国际会议中心（含海口新国宾馆、兴隆康乐园）等。综合分析，其成功的主要因素有：
1， 区域成熟度。区域成熟度是项目成功的最基本的要求，成功的几家基本都有这个因素，区域成熟度越高，销售和经营的难度就越小。当年海口皇冠假日酒店（即“南海传说”）尽管价格便宜，但销售业绩很差。海口西海岸的海航新国宾馆销售业绩不好也说明了这一点。
2， 有成功的经营管理案例。海航的三亚亚太国际会议中心是比较典型的，由于海航酒店集团在全国收购、建设了20多个酒店，经营业绩还是让人信服的。天域二期销售成功，完全是建立在天域一期经营成功的基础上。
3， 准确的市场定位。酒店的房间面积、装修标准、家具与家电配置、管理公司等构成开发与管理成本，而对市场接受能力与价格预期的准确把握，才能获得成功。比如“花开四季”就是在经济快捷酒店上做足了文章，销售业绩和经营业绩都还不错。
4， 最好能有多家酒店可以交换住宿。花开四季在最初的项目销售不是很成功，但随着其在海南和内地的酒店陆续开业，销售业绩直线上升。投资人看中的是其商业模式和可以交换的会员系统。为了进一步完善产品和服务，后来他们还成立了21自驾租车系统（业主可以优惠租用）。海航酒店集团的产权酒店可以在三亚、海口、兴隆的酒店内任意交换，在海航旗下的酒店住宿享受优惠。
5， 投资回报方式。投资方式主要有三种：固定回报方式、营业额比例回报方式和净利润比例回报方式。后两种回报方式涉及到财务审计和信息公开，不便于操作。发展商和投资人比较青睐固定回报的方式。
三， 产权酒店面临的主要风险
产权酒店在建造、管理公司引进、销售、经营管理、投资回报支付等过程中存在很多风险。主要有：
01，开发定位比较困难。主要表现在星级定位与客房出租价格、建造成本与销售价格、管理成本与投资回报、短期开发收益与长期经营回报之间的平衡，这四个矛盾往往很难把握。
02， 表面上看房产出售可以获得短期投资回报，实际上大堂、餐饮、会议中心等公共设施占用的开发资金占总投资的50%以上，这些资金是沉淀的，只能打长期经营中缓慢回收。
03， 一般完整单一产权的酒店投资回收期为8-12年。由于房产销售的溢价和实际客房出租收益的下降，投资回收期可能要达到20年甚至更长。也就是说：很难实现超过5%的投资回报。
04， 很难取得银行的开发贷款。一般银行都不给产权酒店进行开发贷款。
05， 国际一流的设计公司可能不接受产权酒店的设计委托。
06， 按照房屋销售的规定，需要每户单独的水表、电表系统，这将给酒店带来额外的建造成本和维修费用。
07， 国际酒店管理公司不接受产权酒店管理委托。国内的产权酒店管理几乎都是发展商自己组建的管理公司，少量是同城的酒店负责管理。国际的酒店管理公司品牌只有温德姆旗下的五星级豪生(HOWARD JOHNSON)和四星级华美达(RAMADA)品牌，他们仅限于贴牌，不进行实质性管理。
08， 房产的销售业绩很有可能不理想，比如销售率只有30%甚至更低。
09， 投资回报是根据房间合同价值支付的，可能出现同样的房间，实际投资回报相差甚远的情况，这将引起法律纠纷。
10， 如果价格便宜，有可能引来旅行社的投资，他们购买大量的房间，日后作为“店中店”营业，会对整个酒店的价格和服务体系带来巨大冲击。
11， 按照法律规定，业主委员会将对物业的经营管理拥有最终的决策权。酒店管理公司、开发商、业主及业主委员会之间的矛盾将始终存在。
12， 业主有权自住。这将与酒店客人带来冲突。当回报不理想时，业主可能收回自住，自住业主数量达到一定的规模时，酒店将无法正常营业。
13， 业主委员会在管理合同期满，有权利解聘管理公司、不续签管理合同。如果经营业绩不好，会解聘管理公司；如果经营业绩不错，业主会提出增加回报的要求。
14， 无论以什么方式承诺回报，业主均有权利要求公开财务账目。
15， 酒店的翻新与设备更新费用，有可能无法收取。
四， 规避风险的建议
1，确实做好产权酒店的研究，尤其是财务分析和风险控制研究，处理好“星级定位与客房出租价格”、“建造成本与销售价格”、“管理成本与投资回报” 、“短期开发收益与长期经营回报”四大矛盾，否则，就有可能出出现定位方面的错误。一旦前期研究不足，日后的纠错成本可能会很高。
2，慎重开工建设。由于产权酒店的定价和销售业绩与“区域成熟度”、“成功案例”密切相关，在开工建设前，应对市场进行深度试探，控制风险。
3，尽量避免法律漏洞。业主大会、回报与支付方式、免费住宿天数与定义、财务账目的公开与审计、维修与更新、管理期满的续约等是容易出现法律漏洞的地方，应加强研究。
4，管理公司的尽早确定。不管是否贴牌，发展商一定要成立自己的管理公司。
5，尽早成立旅行社。由于产权酒店需要发展商（或附属的酒店管理公司）进行管理，客源是决定项目成败的关键因素，专门的旅行社长期运营，是客源的基本保障。
五， 几个典型案例研究
天域酒店二期
天域度假酒店位于三亚市亚龙湾。酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有。酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅。
与天域度假酒店一区西翼相连的天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业。天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格的客房，提供多达21种房型选择。二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等。
天域酒店二期的销售价格25000元/平方米起价，根据不同的朝向、景观和楼层，价格有些差异。酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一的经营管理，投资人每年有10天的非旺季入住权，投资回报是浮动的，按照酒店销售收入的40%支付回报，另外的60%作为运营成本、维护成本和税费支出。
天域酒店的销售情况不错，已经全部销售完毕。买家都是北方的高级官员、企业家等。这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份。
天域酒店成功的主要因素是：天域一期的成功运营和亚龙湾的成熟度。
海航产权酒店与分时度假产品
海航酒店集团作为海航集团的重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店。为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：产权酒店产品和分时度假产品。产权酒店中，亚太会议中心、康乐园四期和海口新国宾馆一部分按产权酒店进行销售。分时度假产品销售不好，投资人寥寥无几。
由于其他酒店不是按度假酒店设计的，所在城市也不是旅游城市等原因的约束，只有海南的三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售。海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房。客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定的等值计算公式。海航系统内的交换是免费的，系统外的交换按RCI的规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右。
笔者调查时，销售情况很不好。原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换的酒店不了解等）。所以，海航酒店集团的分时度假产品是不成功的。
金手指与21世纪度假连锁
金手指在海南的第一个项目是海口的白沙门温泉度假村，后来陆续开发或收购了：海口花开四季、海口湖景酒店、金沙滩日月湾度假酒店、盈滨半岛高尔夫温泉小镇、五指山老榕树山顶温泉度假村、五指山南国夏宫、三亚花开四季、连云港（名称不详）和万宁兴隆温泉高尔夫公寓、金新山庄等。所有业主的免费自住可以在其旗下的所有酒店中交换。
定位：完全是中小规模的经济型快捷酒店，一般房间数量不会超过250间。
回报：按房间合同金额固定回报，一般2-6%。仅仅是促销手段，根据销售业绩不断进行调整。实际经营回报一般在2%左右，每年开发商要从房产销售利润中提取一定金额冲抵回报资金的不足。
问题：自住客户和旅行团经常吵架；海口同城酒店相互恶性竞争；住店客人投诉酒店品质太差。
三亚国光豪生度假酒店
拥有1160间客房，项目从2006年冬季开始销售，价格从12000涨到了23000。由于贴牌了“温德姆旗下的五星级豪生酒店品牌”，其销售业绩应该说还不错，迄今还剩250套左右待售（约占20%）。回报为客房综合收入的35%。
主要问题：经营十分困难，目前的开房率不到20%。如此庞大的规模，很难在出租价格上达到三亚湾同等酒店的水平，投资人实际获得的收益将很小。餐饮亏损严重(小业主不承担客房以外的盈亏)。高昂的物业管理费让自住客户无法承受，即使如此，经营管理方向自住客户收取的管理费仍然是亏损的。当自住客户达到一定规模后，营业困难，公共水电亏损严重。