北京星级酒店“后奥运时代”惨淡经营
根据仲量联行酒店集团提供的数据，和2007年相比，2008年北京的星级酒店客房数量增长了59%，其中，五星级酒店日均客房价为1592元，增长了24.4%，但同时五星级酒店的入住率却只有60.7%，与2007年相比下降了7.2%。四星级酒店的入住率则下降了13.4%，仅为60.9%。
“‘奥运效应’与其说是抬高客房价格让酒店大赚一笔，倒不如说只是将危机的爆发推迟到了2009年。”华美酒店顾问公司首席知识管理专家赵焕炎说。
仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保介绍说，2009年1—5月，北京五星级酒店的日平均客房价为1067元，下跌了22.2%，入住率仅为47%，下跌了18.4%。四星级酒店日平均客房价为544元，下跌了21.6%，入住率仅为50.5%。
对于2008年北京酒店业的惨淡，很多人曾归咎于奥运会期间入境游人数的减少。但从2009年的数据上看，显然入境游的波动，并不是酒店业走下坡路的真正原因。
“真正的原因是，新增过猛导致竞争激烈，奥运的后期效应又在很大程度上被全球经济衰退抵消。”吴嘉保说，但更大的问题在于，2009～2011年，北京的星级酒店客房，还将逐年增加，预计到2011年，总量将比2008年再增长23%。“强劲的新增供应将继续给酒店业绩底线带来压力。”赵焕炎说，这些现实并没有让追赶“世博商机”的投资者冷静，上海的危机“其实更严重”。
上海酒店业“世博效应”吉凶难测
上海星级酒店市场的危机在于，2010年新酒店开业潮还没开始，现有星级酒店入住率就难以保本了。
“上海高星级酒店业已经供大于求了。”赵焕炎说，但客房量的飙升之势却要到2011年才会有所缓和，“世博效应”在上海已经引发了盲目投资酒店业之风。“国际通行的标准是，低于60%的入住率酒店就很难保本了。”
“金融危机对上海的影响在2008年下半年已经明显凸显，上海的五星级酒店已经开始大幅度地降低客房价以挽回逐渐下滑的入住率。”仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达说。
由于建设周期长，2008年的经济形势突变让很多新酒店骑虎难下。未来12~18个月内，上海还将有大批新建酒店开业，“2009年下半年，会有一批出现资金困难的卖家进入交易市场，其中，就包括若干五星级酒店。”安瑞达说，只是这一次，全球金融危机导致国际资本流动停滞、借贷成本上涨，传统买方——国际投资者和开发商因为融资难而大批缺席——国内买家成了主力。
国内资金的抄底冲动
2008年9月金融危机爆发时，中国酒店业还处在一片恐慌情绪之中，全国很多在建或规划中的项目，都陆续停滞。恐慌情绪还来不及退去，大批资金就蜂拥而至，而且都瞄准了大城市的高星级酒店。
“2009年1月到7月，我们获得了16个新的酒店项目，都是以五星级酒店为主，这样的业务量，比2008年同期，也就是金融危机爆发前还多了40%以上。”合纵酒店顾问公司副总裁阳国庆说，这个数字让他都感觉惊讶。
因为按照以往的经验，投资一家高星级酒店，收回成本(不含土地成本)一般要8~10年，但按照现在的入住率，收回成本的周期起码要延长到15年。在上海，建造一座5万平方米左右的五星级酒店，不算土地成本，从开工到开门营业的成本需要4.5亿~5亿元，也就是说，平均每平方米的成本是9000~10000元，“正常条件下，要10年以上才能收回成本。”
所以，过去几年中，二、三线城市的三星级酒店或者经济型酒店才是资金投资的重点，“前几年，在二、三线城市，投资一家酒店，2~3年就可以收回成本，而且投资额低。”阳国庆说。
从2007年开始，之河酒店策划公司总裁郑植河也将酒店发展的重点转移到了中部的二、三线城市，但从2009年开始，郑植河不断接到委托电话，“让我在广州找一个商务楼，改造成五星级酒店。”一个客户还曾问过郑植河，“是不是在深圳买楼改建个商务楼作五星级酒店，成本连2亿都不到，过几年就能卖五六个亿。”
类似资金客户咨询的频率越来越高，“很多是来自于江浙的产业资金。”郑植河说。
曾在浙江经营一家小船厂的李茂财就是这些“产业资金”老板中的一个。2007年下半年，李茂财卖掉生意日渐萧条的造船厂，“本来打算全部炒房，可看到上海的房价太高了。”于是，李茂财听朋友的建议，在浙江一个二线城市投资建造一个四星级酒店。
“当时的设想是，酒店虽然回报率不如炒房，但收入的现金流稳定，过些年，地皮也能赚钱。”可等到酒店建好开始装修，招聘的酒店管理团队到位以后，李茂财傻了眼，“房间太小、厨房离餐厅太远、没有库房和加工场，这样的问题一个接一个。”
“静下心一看，身边投资酒店的私人老板，90%是对酒店一窍不通的，10%的人也最多是略懂皮毛。”李茂财说，后来，李茂财和一批“在小城市交了学费”的私人老板，纷纷把眼光放到了一、二线城市的高星级酒店上，“买股权就没有经营的风险，以后也更好出手。”李茂财说，“这是一个自然的变化过程，金融危机是一个推动因素，让这个变化提前了，因为现在去买肯定便宜。”
投资者“醉翁之意不在酒”
事实并没有李茂财想象的那么美好。不论是北京、上海这样的一线城市，还是杭州、重庆这样的二线城市，高星级酒店业其实都“没多少投资价值了。”郑植河说。 以长三角为例，主要城市的星级酒店基本都出现了大量空置，“2008年平均入住率下跌10%，特别是苏州，很多五星级酒店入住率下跌了20%~30%。这是一个非常严重的信号。”郑植河说。
然而，流入酒店业的资金仍越来越多，其中也有相当大一部分“产业资金”，郑植河说，和李茂财这样的投资客不同，这些“产业内资金”大部分来自于房地产行业，对于投资环境的恶化，他们不是没有发现，而是“醉翁之意不在酒”。
避税、囤地、抬升周边地价是这些资金收益真正的来源。
在房地产业遭遇调控的时候，酒店业仍处于一个监管空隙中。“酒店属于商业用地，原则上只要用地规范，在供应上是不受限制的。”一家酒店管理总经理张闯说，这是房地产开发资金青睐建酒店的一个重要原因。
此外，大部分酒店的建造者，在周边还拥有一些住宅和商业开发地块，“所以要先通过酒店，把整个板块的档次拉上来。”
避税，则是另一个业内公开的秘密。
在很多城市，只要在开发的住宅板块中，加入一个高星级酒店项目，开发商的整体项目都可以享受到政府的优惠政策，“不光是政策优惠，有的地方还可以免税。”赵焕炎说。