广州邦泰置业有限公司总经理罗卫平提醒投资者，投资酒店式公寓要选好地段、找准客户
投资前要做什么“功课”
星级酒店标准配置，有别传统服务档次参差
位处会展经济商圈，常年面向高端客户
广州住宅市场在过去半年重返升轨，受到置业者以及投资者对住宅房的需求带动，投资者将倾向以房产作为投资工具，因此一些地理优越的酒店式公寓租赁成交依然活跃、租金稳定。那么，什么样的公寓才能称得上真正的酒店式公寓？酒店式公寓的市场前景如何？投资者又要把握哪些投资要领？日前广州邦泰置业有限公司总经理罗卫平接受信息时报记者专访时作了深入分析和解答。
辨别真假
从软硬件细节辨“李逵李鬼”
记者：广州的酒店式公寓规模达到什么程度了？
罗卫平：广州酒店式公寓已经有上百家，主要集中在珠江新城、环市路、客村赤岗琶洲等商业商圈周边以及高端人群聚集地。
记者：日前很多普通住宅也打着酒店式公寓的旗号，如何辨别真正的酒店式公寓？
罗卫平：现在许多住宅打的是酒店式公寓的旗号，但是里面的真正配套以及服务等方面的硬件和软件都跟不上。硬件方面例如酒店安保中的红外线探头，许多住宅是没有的或是随便在一些重要的出入口放置，而真正的酒店里面的红外线探头监控布置中，其间距、分布数量以及敏感度都需要达到一定的严密性。软件方面就是本身的服务，酒店式公寓的服务人力相当重要，基本上入住者只管住，房间整洁、卫生、生活配置等服务是一应俱全的，而且私人空间与公共空间蛏ㄎ郎拿芏纫蚕嗟备撸ǔＣ刻於急匦氤中亟校３忠欢ǖ恼喽龋馐窃谄胀ㄗ≌泻苣炎龅降摹?p> 经营策略
日租升值优势更胜长租
记者：酒店式公寓有几种类别？其经营模式分别如何？
罗卫平：现在广州的酒店式公寓主要是月租的类型，即客户以月为单位结算，物业管理公司在本来的物业服务费用外可以提供相关的一些收费酒店式便捷服务，像爱丁堡一类的酒店式公寓。另外就是月租和日租混合经营的模式，像广州的马赛国际公寓等。
记者：广州的酒店式公寓与其他城市相比如何？
罗卫平：相对于上海的酒店式公寓而言，广州酒店公寓的高回报还没体现出来，主要是市场上公寓所处的地理位置打捞不到大部分的高端客户。像现阶段经营得较好的爱丁堡项目，就是能收纳许多高端的外籍客户，所以其租值明显高于其它酒店公寓，且出租率也持续走高。
记者：琶洲作为广州的会展经济圈，其酒店式公寓的经济增长点在哪里？
罗卫平：琶洲附近的酒店式公寓并不多，最有名的就是世港国际公寓。但是其经营模式主要是长租，主要是因为当年售卖的时候是毛坯出售，整栋大厦没有规定好一个风格，各自小业主的装修档次参差不齐，物管服务配套不到位，所以现在主要以办公的形式出租，并没有自住客户，租金也很难提升。而琶洲的日租价值才是一块“肥肉”，两届广交会的酒店都是爆满的，一年当中大小展会高达43个，如果琶洲有一个高标准档次的酒店式公寓出现，价格又相对比香格里拉这样的五星级酒店便宜不少，服务、配套都跟得上，聪明的外商自然会作出他们的选择。
投资要领
五方面前期分析不可少
记者：您觉得酒店式公寓比起其它公寓有何投资优势？
罗卫平：我认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。
因为酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善，且聘请专业的酒店物业管理公司或酒店管理公司进驻管理，提供了普通公寓所没有的有偿商务服务，投资前景好。
记者：现在市场的酒店式公寓不少，投资者应如何选择？
罗卫平：做一个聪明的投资客户要在选择酒店式公寓的投资上面要详细分析：
首先要选好商圈。房地产这种商品是不动产，对于投资者来说第一是地段，第二是地段，第三还是地段，因此要注重区域分析。如果区域是看好的，选择就是安全的；如果区域处于衰退期和整合期，入市就要十分谨慎。从目前广州的城市规划及发展状况来看，琶洲区域已然成为置业投资的首选之地。
其次，投资定位要明确。长线投资，选择物业要比较罕有和珍贵，供应量较小甚至是绝版的，升值空间就大。要是长线投资高档公寓，应考虑附近办公场所的性质，最好是中、高档写字楼居多。除社区的配套设施和服务是考虑因素外，公寓内的装修也是基本条件，高端客户自然青睐高档的配置。
此外，认准客户。投资型物业和居住型物业有很大的区别。既然是投资，就要明确将来要把房子租给谁，以得到较高回报。同时要了解你的二级市场在哪里？买同样的物业，有人是为了出租给个人，有人是为了出租给公司，有人是为了做商业经营，不同的目标决定了你的购买行为有所区别。还要考虑社群的因素，如哪些地方是外来人员的聚居点，哪些地方是外籍人士的聚居点等等。租住公寓的客户有多种，如高级商务人员、外籍人士等。
另外，了解产品。对于投资型楼盘来说，一定要对产品有深刻的了解。比如楼盘户型的大小、建材标准、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。比如购买投资型物业，将来是商住两用，给中小企业或公司办公使用，因此除了建材标准外，还要关注智能系统、通讯系统，因为这些公司对这些系统敏感性很高，如果宽带太窄，智能系统不够，提供信息口较小，就会影响出租的报价。
同时，我还建议把中小户型作为商品房投资首选，因为中小户型有“总价低，首期款少，投资压力小，易于出租”等优势。需要强调的还有地铁，它能带动沿线物业发展，有效提升物业投资价值。
如何计算投资回报率？
投资回报率计算为月租收入×一年12个月×入住率×（1-成本消耗率）=年净收入
年净收入/ 购买总价＝年回报率
举例：以琶洲酒店为例，尽管今年的交易会租金下调，但那里27平方米的商务套房在交易会期间也能租到950元/天，以前的交易会租值是1100元/天。而邦泰国际公寓就在琶洲酒店旁边，如果邦泰37平方米的单身公寓按照950元/天的租金计算，一年两个月的交易会期间的租金即达5万多元，按照售价1.8万元/平方米计算，这套37平方米的房价为65万元，回报率达到8个点。而这8个点还不包括一年当中其余10个月租金在里面。