一、建设原因：

       县政府无偿提供用地30亩，但前提条件是兴建一家19层四星级饭店，便于政务接待，提升接待服务档次。同时也是为了解决有关遗留问题。

二、经营环境：

       位于中原大别山区一个小县城（人口35万），拥有红、绿旅游资源，县里接待规格较高但消费水平一般，游客一般为中低档消费者，商务客人较少。目前拥有已开业三星饭店一家（平均出租率75%左右，平均房价130元），正在建设中的三星级饭店二家，规划中的三星级二家，另外县城还有其他中小型饭店10多家。

三、拟建规模：
       邻近县行政区，依山临河，环境较好，但位置稍偏。项目占地30亩，建筑面积2万平米左右，按四星级标准兴建，计划投资6000万（土地无偿使用）。

四、初步想法：

       投资方（股份制企业）出于满足领导要求，结合解决一些遗留问题和土地无偿使用，考虑长远利益；经营者针对经营现状，建四星过于超前，存在严重的经营风险。但是建设已经势在必行。为了尽可能地减少前期经营亏损，经营者初步考虑如下：

       1、工程分两期建设：一期工程建设客房150间左右及配套服务设施，以保证符合四星级饭店评审标准；二期工程待客源增多时再进行装修剩余部分客房。主要考虑规模太大，前三至五年出租率太低运营成本高，分两期装修也能使三五年后新房投入使用，保持新鲜。

       2、经营方面计划：考虑到内地县城高端客源偏少，一期工程拟把客房分两个档次：一类是四星级标准房套房50间左右，主要满足高端政务和商务客人需求；二类是中档房间，按三星标准间80间和特色单人间20间装修，主要满足旅游团队中端商务会议。同时想在经营项目上具有特色，以吸引客源，在与其他几家三星级饭店竞争中占据较大优势。

       3、经营管理顾虑：因为投资者和经营者考虑的角度不同，前者是长期利益和满足地方首长要求，后者是考虑盈利水平和经营运转，建成后三至五年宾馆势必存在经营亏损。若全部按四星级标准配套建设，在没有正常客源现金流紧张的情况下迫使经营者降价售房，将会出现四星级的饭店，三星级的价位，二星级的客人，对设施破坏太大（本市已有一家四星先例）。所以想针对县城实际情况，高中档客人兼顾，争取较为理想的出租率，同时在硬件客房、餐饮、配套康乐会议等设施方面具备特色化、综合性，以突出竞争优势。在软件方面宾馆已有多年的经营管理经验，在县城处于领先，但经营管理四星级饭店还有待较大提升，专业管理人才和优秀员工招聘引进难，不排除引进管理团队的可能。