华侨城“旅游+地产”的开发模式让其成为国内主题公园开发的翘楚，但是，没有了地产的辅助，华侨城还能复制它的成功吗？上海欢乐谷正在考验着华侨城的盈利模式。

位于上海松江的欢乐谷边上也有一排排在建的独栋别墅，不过这不属于华侨城所有，而是另一家房地产公司开发的项目。

由于开发初期没有获得相关用地，上海欢乐谷是华侨城唯一一个建设主题公园时无法捆绑开发住宅地产的项目。首次打破了华侨城“旅游+地产”的盈利模式，华侨城拿什么收回近20亿元的巨额投资？

争取拿地

目前，华侨城在深圳、北京和成都各有一个欢乐谷，上海是第四站。

“上述三地基本都是使用旅游和住宅用地同步拿，然后同步开发的模式，将地产和旅游结合是我们的整体盈利模式。住宅地产是对主题公园边际效益的提升。但上海不同，当时已经没有拍卖的土地资源了，我们只能纯粹发展主题公园。”上海华侨城、上海欢乐谷总经理董喜生告诉CBN记者。

CBN记者也在现场看到，上海欢乐谷周边的用地基本都已“名花有主”，紧挨着的是别墅楼盘紫园，入口周边是佘山艾美酒店和索菲特酒店，在艾美酒店边上，则是占用了大量土地的月湖雕塑公园。

在附近住宅和商业地产已被开发得比较极致的情况下，上海欢乐谷几乎已经丧失后续开发地产的可能。

对此，董喜生透露，只要有机会，华侨城肯定会争取在上海欢乐谷周边开发酒店、商业或住宅地产，延续华侨城一贯的旅游地产模式。“其实我们是希望配合主题公园建造酒店的，但同样没有获得用地，据我们了解，在松江新城应该还有拿地空间，我们肯定会去争取。”

但是，松江新城距离欢乐谷约4~5公里距离，与欢乐谷能产生协同提升效应的关联度不算太大。目前华侨城在上海确有开发一项住宅项目，位于闵行的新浦江城，但该楼盘是纯粹的住宅项目，与上海欢乐谷并无直接关联。

查阅华侨城2008年财报可以发现，该公司房地产业务持续增长，全年销售商品房面积近20万平方米，实现营业收入36亿元，公司各控参股企业全年共接待游客1219万人次，旅游营业收入为18.88亿元。

可见，华侨城旅游业收入仅为地产收入的一半左右，其依托欢乐谷主题公园概念开发的地产项目才是收入主打，其在深圳、北京、成都结合主题公园概念的楼盘都较为热销。

华侨城集团首席执行官兼总裁任克雷曾表示，若不结合地产开发，需要4年造一个主题公园，开发了配套住宅地产后，可以用于支持主题公园发展，4~5年间可以同时建设几个主题公园。

靠什么盈利？

“上海欢乐谷是全国最大的，我们预计年客源可达300万以上。”华侨城集团副总裁刘平春告诉CBN记者，除去近20亿元的投资，接下来数年内还会追加投资，滚动建设。按照每年摊及部分成本来计算，上海欢乐谷今年的收入应该可以超过当年所涉及的成本。

目前上海欢乐谷已销售年卡6万多张，回笼资金2000多万元。若按理论上的年客源量300万人次来计算，200元人均门票，年收入约5亿~6亿元，但还需扣除费用成本。以目前运作经营业绩最佳的深圳欢乐谷为例，其年客流量可达350万人次，年利润为1.2亿元。刘平春表示，上海项目在边投入建设边运作的模式下，所有投资全部收回预计需7~9年时间。

“可见，仅依靠主题公园盈利的周期是非常漫长的。”彼路旅游国际公司客户关系总监、咨询师胡晓莺指出，迪士尼乐园的盈利主要依靠衍生品，但国内主题公园依旧主要靠门票，欢乐谷也不例外，其衍生品收入仅占总体收入不到10%，在此情况下，没有了地产捆绑，要加快盈利确有难度。

“其实华侨城可以就上海欢乐谷作为特例来研究开发新的运作模式，欢乐谷年客流量可达300多万，本身已不错，品牌也建立了，但缺乏联动运作模式。欢乐谷可以与其他业态合作，将主题公园作为一个平台，比如推出衍生品的网络销售、做强相关的零售快消品，或者与其他产业合作开发客户，将主题公园作为整体产业链的一个载体，其实迪士尼乐园就是迪士尼公司所有业务中的一环。假如欢乐谷可以开发新模式，那么即便没有了地产的捆绑，主题公园本身的盈利能力也会很强。”胡晓莺分析。